買房簽了合同退房屬于違約行為合同違約時(shí)，應(yīng)先根據(jù)合同中關(guān)于違約責(zé)任的條款進(jìn)行賠償。如果沒(méi)有約定違約金，那么應(yīng)賠償因違約行為造成的實(shí)際損失。
首先，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。
其次，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
買房簽合同要注意什么細(xì)節(jié)
一、核實(shí)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和房產(chǎn)證件
在簽訂購(gòu)房合同之前，首先要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否合法，是否具備開(kāi)發(fā)資格。可以要求開(kāi)發(fā)商提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證、預(yù)售許可證等相關(guān)證件。
檢查該房產(chǎn)是否已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或是否存在不動(dòng)產(chǎn)登記等問(wèn)題。
二、確認(rèn)房屋具體信息
房屋面積：核實(shí)合同中的建筑面積與實(shí)際測(cè)量是否一致，特別注意套內(nèi)面積和公攤面積的區(qū)別。
房屋結(jié)構(gòu)：如果是現(xiàn)房，可以實(shí)地查看，確保房屋結(jié)構(gòu)、朝向等與合同中描述一致。
房屋交付時(shí)間：確認(rèn)交房時(shí)間，防止開(kāi)發(fā)商推遲交房。
三、明確房屋價(jià)格與付款方式
價(jià)格明確：確保合同中列明清楚房屋的總價(jià)、單價(jià)、付款方式等，避免含糊不清，造成日后糾紛。
付款方式：確認(rèn)付款方式、付款時(shí)間以及是否有優(yōu)惠條件。如果有貸款，確保合同中明確貸款銀行、貸款金額、利率等相關(guān)細(xì)節(jié)。
四、約定違約責(zé)任
在合同中明確約定雙方的違約責(zé)任，明確違約金和賠償金額，防止一方違約時(shí)沒(méi)有有效的補(bǔ)救措施。
如果開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交房或質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該明確賠償方式和具體標(biāo)準(zhǔn)。
五、明確物業(yè)管理費(fèi)用
明確房屋入住后的物業(yè)管理費(fèi)用，包括公共部分的費(fèi)用和單獨(dú)部分的費(fèi)用。
確認(rèn)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)情況，查看是否有相關(guān)資質(zhì)認(rèn)證。
六、確認(rèn)房屋質(zhì)量與保修期
房屋質(zhì)量是購(gòu)房合同中的重要內(nèi)容，約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)保證房屋質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并確保提供售后服務(wù)。
明確房屋的保修期，包括建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備等方面的保修期，確保出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)能夠得到及時(shí)維修。
七、核實(shí)稅費(fèi)和附加費(fèi)用
確認(rèn)購(gòu)房所涉及的稅費(fèi)，如契稅、增值稅等，通常由購(gòu)房者支付，合同中應(yīng)有明確說(shuō)明。
是否有附加費(fèi)用，如裝修保證金、管理費(fèi)等，需提前了解并明確。
八、開(kāi)發(fā)商是否有代建、代銷行為
有些開(kāi)發(fā)商可能將房屋交由其他公司代建、代銷，因此需確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否擁有房屋的完全控制權(quán)，并且是否能確保按期交房。
九、明確產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
確認(rèn)所購(gòu)買的房屋是完全合法的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。
如果是二手房，確認(rèn)賣方是否有合法的房屋所有權(quán)及是否存在抵押、債務(wù)等問(wèn)題。
十、簽字時(shí)仔細(xì)閱讀合同條款
不論合同內(nèi)容多長(zhǎng)，簽字前一定要逐條閱讀合同條款。特別是一些附加條款，比如隱性費(fèi)用、條款變動(dòng)等。
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